Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
czwartek, 28 marca 2024 23:28

Obowiązki inwestora podczas budowy

W myśl prawa budowlanego inwestor to jeden z uczestników procesu budowlanego, który ma ściśle określone prawa i obowiązki. Z praw chętnie korzystamy, niestety nie zawsze wiemy, jakie mamy obowiązki. Ich zaniedbywanie ma tymczasem określone skutki prawne.
Obowiązki inwestora podczas budowy

Budowa domu to długotrwały i skomplikowany proces. Na tyle skomplikowany, że jego przebieg dość szczegółowo regulują przepisy prawa. Ponieważ w procesie tym kluczową rolę odgrywają osoby sprawujące niektóre funkcje, ustawa Prawo budowlane (PB) jasno określa ich obowiązki. Osoby te przepisy określają jako uczestników procesu budowlanego i do ich grona zaliczają:

  • inwestora,
  • inspektora nadzoru budowlanego,
  • projektanta,
  • kierownika budowy.

Ponieważ budowa to proces dość skomplikowany, a wszelkie uchybienia i zaniedbania mogą mieć fatalne skutki, nałożenie na uczestników procesu budowlanego szeregu praw i obowiązków ma zagwarantować zachowanie należytej jakości wybudowanych obiektów oraz bezpieczeństwa podczas realizacji robót budowlanych.

Żadnego obowiązku zawartego w PB uczestnicy procesu budowlanego nie mogą się zrzec. Wyjątek stanowi inwestor, który może swoje prawa i obowiązki powierzyć tzw. inwestorowi zastępczemu. Zakres, w jakim ten będzie go reprezentował, ustala się odpowiednimi zapisami w umowie o charakterze cywilnoprawnym. Jak zawsze, gdy umowę zawieramy w oparciu o Kodeks cywilny, warto zadbać o dokładne sprawdzenie i prawidłowe sporządzenie umowy. Wszelkich roszczeń wobec inwestora zastępczego będziemy bowiem dochodzić na drodze cywilnej, bo Prawo budowlane nie ma tu zastosowania.

Art. 18 PB stanowi, że do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów;
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy;
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
  • wykonania i odbioru robót budowlanych;
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Organizacja procesu budowlanego

Ponieważ to inwestor jest inicjatorem całego przedsięwzięcia budowlanego, do niego należy zorganizowanie procesu budowlanego. W praktyce oznacza to, że musi on określić, co ma być budowane, w jakim miejscu, do czego ma służyć, jak duży ma być budowany obiekt oraz w jakiej technologii będzie wykonywany.

To jednak nie wszystko. Inwestor musi proces budowlany zorganizować w odpowiedni sposób na wszystkich jego etapach. Budowa musi być prowadzona w oparciu o projekt, a kierować musi nią osoba z odpowiednimi uprawnieniami (bo tylko taka może zostać kierownikiem budowy, czego wymagają przepisy PB). Ponadto proces budowlany musi być zorganizowany zgodnie z prawem budowlanym i zasadami bezpieczeństwa. W praktyce oznacza to, że inwestor musi dopełnić szeregu formalności, w tym przede wszystkim:

  • przygotować odpowiednią dokumentację;
  • uzyskać pozwolenie na budowę (albo zgłosić inwestycję, jeżeli tak stanowią przepisy);
  • zatrudnić odpowiednie osoby (bo tylko takie zapewniają, że inwestycja zostanie zrealizowana zgodnie z przepisami prawa);
  • zapewnić bezpieczeństwo na budowie i bezpieczeństwo budowli;
  • zgłosić zamiar rozpoczęcia robót budowlanych, gdy decyzję już uzyskał;
  • uzyskać wszystkie wymagane dla inwestycji, jaką realizują, decyzje pozwalające na użytkowanie budynku i jego wyposażenia.

Przygotowanie projektu budowlanego

W pierwszej kolejności inwestor ma zapewnić opracowanie projektu budowlanego oraz uzyskać pozwolenie na budowę. Przygotowanie projektu inwestor powinien powierzyć osobie z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Ustawodawca nie określił jednoznacznie, o jakie uprawnienia chodzi. Powstające obiekty budowlane są bowiem tak różnorodne, że takie jednoznaczne wskazanie mogłoby utrudnić i przygotowanie budowy, i samą jej realizację. Mogłoby także stać się źródłem licznych nieprawidłowości i prowadzić do błędów wykonawczych.

Projekt budowlany sporządzają projektanci mający odpowiednie uprawnienia budowlane, z ograniczeniami albo bez. W myśl przepisów projektantem jest:

  • architekt, który przygotowuje projekt architektoniczno-budowlany;
  • konstruktor, który decyduje o zastosowanych rozwiązaniach techniczno-technologicznych niezbędnych do wzniesienia obiektu;
  • projektant instalacji (wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, wentylacyjnych, gazowych, grzewczych itp.).

Projekt realizowanego obiektu musi spełniać wymagania:

  • ustawy Prawo budowlane;
  • Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakie muszą spełniać budynki oraz ich otoczenie;
  • przepisy odrębnych aktów prawnych, jeżeli wymaga tego inwestycja (np. Prawo ochrony środowiska czy ustawa o ochronie zabytków).

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 32 PB:

  1. pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli tego wymagają przepisy o ochronie środowiska, oraz uzyskaniu – wymaganych przepisami szczególnymi – pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów;
  2. po spełnieniu wyżej wskazanych warunków pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oczywiście jeżeli jest ona wymagana przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  3. złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Podstawowym warunkiem, determinującym pozostałe działania inwestora, jest zatem dokonanie zgłoszenia lub wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę do organu administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej jest to starosta).

Istotną sprawą jest również to, że nie można wydać pozwolenia na budowę w przypadku, gdy ta budowa już została nielegalnie rozpoczęta. Byłby to swoisty sposób legalizacji samowoli budowlanej.

Ustanowienie kierownictwa budowy

Choć inwestor organizuje budowę, to nią nie kieruje, ponieważ przepisy od osoby kierującej budową wymagają odpowiednich uprawnień. Dlatego taką osobę inwestor musi zatrudnić. Kontrakt z kierownikiem budowy ma charakter cywilnoprawny, jak wszystkie umowy zawierane z osobami i firmami, które mają zrealizować planowaną inwestycję.

Zawarcie umowy z kierownikiem nie oznacza jednak automatycznego objęcia przez niego kierownictwa budowy. Dokonuje się to dopiero wtedy, gdy kierownik złoży oświadczenie o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budową. Dokument ten inwestor obowiązkowo składa w urzędzie nadzoru budowlanego, gdy składa zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót.


UWAGA: jeżeli nie jesteśmy zadowoleni z pracy zatrudnionego kierownika, na jego miejsce możemy wybrać inną osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Taką zmianę trzeba jednak zgłosić w urzędzie nadzoru budowlanego, dołączając oświadczenie nowego kierownika. Musi być też wpisana do dziennika do dziennika budowy.


Zapewnienie bezpieczeństwa na budowie

Bezpieczeństwo na budowie inwestor zapewnia, przede wszystkim zatrudniając osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Zgodnie z prawem to on odpowiada za wybór wykonawcy.

Przepisy PB nakładają na inwestora także opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W planie tym znajdują się informacje dotyczące m.in.:

  • rodzaju robót, jakie będą wykonywane podczas budowy;
  • sposobu wykonania zaplanowanych robót.

Prawo budowlane nie wymaga, aby plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia inwestor opracował sam, lecz by go zapewnił. Obowiązkiem opracowania takiego planu obarczony jest ustanowiony przez inwestora kierownik budowy. Jeżeli kierownik nie podejmie się opracowania planu bezpieczeństwa, musi zlecić jego sporządzenie osobom z odpowiednimi kwalifikacjami.

Wykonanie i odbiór robót budowlanych

Kolejnym obowiązkiem inwestora jest zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych. Oznacza to, że to inwestor musi zadbać o to, by roboty budowlane zostały wykonane przez fachowców, a poszczególne etapy robót odebrane przez kierownika budowy. Jeżeli inwestor ma odpowiednią wiedzę, wszystkie roboty albo tylko ich część może wykonać sam (tzw. system gospodarczy). Jednakże, niezależnie od tego, czy roboty wykonał sam inwestor, czy zrobili to fachowcy, wszystkie musi sprawdzić kierownik. To on dokonuje ich odbioru na poszczególnych etapach budowy i prowadzi dziennik budowy, w którym odbiór robót potwierdza odpowiednim wpisem.

Zanim inwestor zacznie użytkować wybudowany obiekt, musi formalnie zakończyć budowę. Dlatego w urzędzie nadzoru budowlanego składa zawiadomienie o zakończeniu budowy albo wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Zapewnienie odpowiedniego nadzoru nad prowadzonymi pracami

Wymóg ten dotyczy inwestycji realizowanych m.in. na wyjątkowo trudnym terenie (np. na działce, na której występują skomplikowane warunki gruntowe) albo na terenie znajdującym się pod szczególną ochroną (np. archeologiczną). Informacje o konieczności dodatkowego nadzoru przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami i uprawnieniami powinny znajdować się w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli taki specjalny nadzór będzie niezbędny, inwestor musi zatrudnić osoby z niezbędnymi kwalifikacjami i uprawnieniami. Pełnią one wówczas funkcję kierownika określonych robót.


UWAGA! Na budowie może być kilku kierowników robót działających równocześnie, ale tylko jeden kierownik budowy.


EA


Podziel się
Oceń

Napisz komentarz
Komentarze