Wybór działki budowlanej: na co zwracać uwagę?

Wybór działki budowlanej to problem, przed którym staje prawie każdy, kto chce wybudować dom. Poszukiwania odpowiedniego miejsca nieraz trwa dłużej niż sam proces budowlany. Trudno bowiem znaleźć taką lokalizację, która spełniałaby nasze oczekiwania i zarazem możliwości finansowe. Gdy już na taka trafimy, ucieszeni wizją zakończenia żmudnego procesu poszukiwań, zapominamy, że nie wszystko złoto, co się świeci. Zanim sfinalizujemy zakup, warto na chłodno przeanalizować wszystkie właściwości działki, które mogą mieć wpływ zarówno na koszty budowy domu, jak i jego późniejszą eksploatację.

Na co zatem zwracać szczególną uwagę? Naszym zdaniem istotne są takie czynniki, jak:

• lokalizacja działki,
• kształt i wymiary działki,
• ukształtowanie terenu na działce,
• warunki gruntowo-wodne na działce,
• wcześniejsza zabudowa działki,
• infrastruktura i uzbrojenie terenu w sąsiedztwie i na samej działce,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• zapisy w księdze wieczystej,
• inwestycje planowane w najbliższej okolicy działki.

Lokalizacja

Dla wielu osób to najważniejszy czynnik, który decyduje o zakupie działki. Ważne aby teren pod wymarzony dom położony był blisko miasta. Wydaje nam się, że taka lokalizacja ułatwi nam szybkie przemieszczanie się do pracy i z powrotem, czy wyprawy na większe zakupy. Takich działek niestety jest coraz mniej i od dawna należą one do najdroższych.

Z doświadczenia wielu osób wynika jednak, że pod względem komunikacyjnym działki położone w większej odległości od miast wcale nie są gorsze. Czasem łatwiej dotrzeć z nich do miasta niż z miejscowości bliżej położonych, zwłaszcza tych, które są popularne wśród budujących domy. Przyczyna jest bardzo prosta. Z tych bardziej popularnych i położonych bliżej miasta do pracy dojeżdża więcej osób, a to przekłada się na większy ruch na drogach i korki na wjeździe do miasta.

Jeżeli mamy małe dzieci, warto zorientować się także, jak daleko od działki położona jest szkoła, przedszkole czy żłobek i czy nie są one już przepełnione. Praktyczne może okazać się także i to, czy gdzieś blisko bądź „po drodze” mamy sklep spożywczy, przychodnię zdrowia i aptekę.

Kształt i wymiary działki

Najlepsze pod zabudowę jednorodzinną są działki w kształcie kwadratu i prostokątna. O tym, jak łatwo będzie postawić na nich wymarzony dom, decydują jednak konkretne wymiary działki. Mały kwadrat czy wąski prostokąt to żaden rarytas.

Na małym kwadracie trudno będzie wcisnąć spory dom, zachowując wszystkie wymagane odległości: od granicy działki, od krawędzi jezdni, linii energetycznych itp. Jeżeli chcielibyśmy jeszcze mieć ogród, jakiś warzywnik czy przydomowy sadek, taka działka na pewno nie jest dla nas. Na wąskim prostokącie natomiast możemy mieć problemy nie tylko z zachowaniem odległości, ale i z optymalną orientacją budynku. Wygodne usytuowanie wejścia do domu czy wjazdu do garażu może być nie lada wyzywaniem.

Ukształtowanie terenu na działce

Dla niektórych dom na skarpie, to szczyt marzeń, bo to i ładnie, i nietuzinkowo. Jeśli tak, to trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami budowy. Dom na działce z pochyłością wymaga wyższych ścian fundamentowych z jednej strony albo wyrównania terenu przeznaczonego pod budynek. Na to jednak mogą nie zgodzić się sąsiedzi. Mogą wnieść sprzeciw wobec naszej inwestycji, gdy nasza ingerencja w ukształtowanie działki narusza warunki gruntowo-wodne na danym terenie. Na przykład wtedy, gdy podniesienie części terenu pod budynek będzie powodowało zalewanie ich posesji.

Budując dom na działce z pochyłością, będziemy musieli dobrze przemyśleć orientację domu na działce. Trzeba „ustawić” go tak, żeby nie dostawały się do niego wody opadowe (deszcz i roztopy). Większych nakładów finansowych może wymagać także odprowadzenie wody z dachu budynku. W zależności od stopnia nierówności terenu czy gęstości zabudowy, może okazać się, że będziemy musieli wybudować własną studnię chłonną.

Problemem może okazać się także stabilność skarpy. Gdy teren pod budynek został wyrównany, a więc „zdjęto” część skarpy, odsłoniętą część pochyłości trzeba zabezpieczyć przed wymywaniem ziemi i jej zsuwaniem się w kierunku budynku. W tym celu stosuje się odpowiednie, mocno zadarniające nasadzenia albo wzmocnienia kamieniem i płytami ażurowymi.

Warunki gruntowo-wodne

Niezależnie od tego, czy działka położona jest blisko czy daleko od miasta, ważna jest jakość jej gruntu. Rodzaj gleby odgrywa dużą rolę nie tylko wtedy, gdy planujemy założyć ogród czy uprawiać przy domu warzywa i owoce. Ma on duży wpływ także między innymi na:

• rodzaj hydroizolacji fundamentu,
• konieczność wykonania drogi tymczasowej podczas budowy,
• możliwość wykonania niektórych rodzajów przydomowych oczyszczalni ścieków,
• koszty wykonania nawierzchni utwardzonych wokół domu (podjazd do garażu, ścieżki w ogrodzie).

Wcześniejsza zabudowa na działce

Budynki stojące na działce, którą chcemy kupić mogą utrudnić jej zagospodarowanie tak, jak byśmy chcieli. Zwłaszcza gdy są w opłakanym stanie i trzeba je wyburzyć. Obecność takich zrujnowanych obiektów nie dość, że wygeneruje dodatkowe koszty, to jeszcze wydłuży czas budowy. Może zdarzyć się tak, że będziemy musieli uzyskać pozwolenie na ich rozbiórkę. Jest ono wymagane, gdy budynek:

• jest wyższy niż 8 m,
• odległość dzieląca go od granicy posesji jest mniejsza od połowy jego wysokości,
• wpisano go do rejestru zabytków bądź objęto ochroną konserwatorską.

W pozostałych wypadkach zamiar przeprowadzenia rozbiórki trzeba zgłosić. Do starostwa powiatowego składamy dokumentację podobną do tej przy zgłaszaniu zamiaru budowy: wniosek, mapkę, opis obiektu, przewidziane środki bezpieczeństwa itd.

Infrastruktura i dostęp do mediów

Gdy mówimy o infrastrukturze, myślimy najczęściej o utwardzonych drogach. Dostęp do nich to sprawa bardzo istotna, zwłaszcza na terenach małoprzepuszczalnych. Poruszanie się czy to pieszo, czy samochodem po mokrych i błotnistych drogach na pewno utrudni nam życie. Warto jednak sprawdzić w urzędzie gminy, czy w najbliższych czasie nie planuje utwardzenia drogi do działki, która nas interesuje.

Nie mniej niż infrastruktura drogowa ważna jest infrastruktura komunikacyjna. Wiele rodzin wyprowadzających się poza miasto dysponuje jednym samochodem. Zwykle korzysta z niego głowa rodziny. Ważne jest zatem jak do pracy czy szkoły dotrą pozostali: gdzie mają najbliższy przystanek autobusowy albo gdzie znajduje się najbliższa stacja kolejowa i jak często kursują wybrane środki komunikacji.

Infrastruktura to także dostęp do mediów: wody, gazu, prądu, a także kanalizacji. Nie powinniśmy przy tym polegać na oglądzie wizualnym. Z tego, że blisko działki przebiega napowietrzna linia energetyczna, nie wynika, że będziemy mogli się do niej podłączyć. Raz, że może to być linia średniego napięcia, dwa, zdarza się, że linie niskiego napięcia są już tak obciążone, że zakład może robić nam trudności. Poza tym w wielu miejscowościach zakłady energetyczne linie napowietrzne wymieniły już na linie układane w gruncie, a w innych będą robić to w najbliższym czasie. Nowe linie układane są według nowych zasad i przebieg może znacząco różnić się od dotychczasowego. Dlatego warto wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZG) uchwalany jest przez radę miasta lub gminny. Stanowi on dokument, który określa między innymi:

• przeznaczenie gruntów (pod jaką budowę są one przeznaczone – jednorodzinną, przemysłową bądź usługową),
• minimalną wielkość działki budowlanej,
• wielkość obszaru działki, którą możemy zabudować,
• rodzaj budynków, jakie można budować na terenie objętym planem (wolno stojące, szeregowe, bliźniacze),
• wysokość budynku i liczbę dopuszczonych kondygnacji (wlicza się w to piwnice, podpiwniczenia i poddasza),
• możliwości sytuowania domu pod względem wymaganych odległości (np. od drogi bądź granicy działek sąsiednich),
• dopuszczalną szerokość elewacji frontowej,
• rodzaj i kolor dachu (MPZG może, ale nie musi tego określać),
• sposób rozwiązanie mediów (zaopatrzenie wody z własnej studni bądź wodociągu, podłączenie do kanalizacji czy własna oczyszczalnia itp.)
• dopuszczalne źródła ogrzewania domu (MPZG może, ale nie musi tego określać).

Jeżeli gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znacznie łatwiej będzie nam załatwiać formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Z drugiej strony, musimy stosować się do jego wymagań. To oznacza, że będziemy musieli zmodyfikować bądź zrezygnować z niektórych rozwiązań.

Gdzie szukać MPZG? Jeżeli gmina ma MPZG, jest on dostępny w urzędzie gminy bądź dziennikach urzędowych województwa (także w wersji elektronicznej).

Gdy planu zagospodarowania w gminie nie ma, musimy zwrócić się do urzędu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, nie musimy być zatem właścicielem gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania, a bez niej, nie możemy być pewni, że na wybranej działce będziemy mogli się budować. Formalności będą trwały zatem dłużej. Szybciej taką decyzję uzyskamy, gdy działki w sąsiedztwie tej, którą wybraliśmy, są już zabudowane.

Zapisy w księdze wieczystej

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim księgi będą informacje o obciążeniu działki np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), a w dziale czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki przechodzą na kolejnego właściciela nieruchomości. A zatem, jeśli dotychczasowy właściciel wziął pod hipotekę działki pół miliona złotych kredytu, to ten dług wraz z działką przejdzie na nas.

Oprócz nas księgi wieczyste oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna działki. Umowa przenosząca własność nieruchomości jest bowiem ważna tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Sprzedający powinien przedstawić u notariusza aktualny wypis z ksiąg wieczystych (najlepiej z dnia zawarcia umowy). Dobrze też, gdy w treści umowy kupna, znajdzie się oświadczenie aktualnego właściciela, że od chwili sporządzenia wypisu hipoteka nieruchomości nie została obciążona.

EA